【案件回放】

2019年4月份，鐘某與柯某簽訂房屋租賃合同，約定至2024年6月坐落于某村的160平方米房屋交付給鐘某經(jīng)營使用，租賃期間如遇相關(guān)部門拆遷，則按相關(guān)部門條款給予鐘某補(bǔ)償。合同簽訂后，鐘某便對房屋進(jìn)行了裝修并在該場所經(jīng)營飯店。后因舊城改造項目啟動，對該村依法進(jìn)行拆遷，相關(guān)部門對其房屋進(jìn)行了評估確認(rèn)。鐘某隨后搬離其房屋并通知房主柯某，雙方未就房屋內(nèi)物品進(jìn)行交接，通過微信結(jié)算房租，但搬遷補(bǔ)償事宜協(xié)商未果。鐘某便起訴至法院，請求柯某賠償其停產(chǎn)停業(yè)損失、綜合裝修等費(fèi)用，并支付利息。

后經(jīng)法院審理認(rèn)為，鐘某租用的上述房屋進(jìn)入拆遷程序后，雙方租賃關(guān)系的存續(xù)基礎(chǔ)喪失，房屋租約提前解除。對于租賃期間拆遷利益的分配，有約定的應(yīng)依約定處理，未約定的應(yīng)結(jié)合房屋實際使用狀況、租賃期限，基于公平原則分配。根據(jù)雙方協(xié)議約定，拆遷款已由柯某領(lǐng)取。最終，法院依法判決柯某應(yīng)返還鐘某停產(chǎn)停業(yè)損失、綜合裝修等費(fèi)用及利息。

【瀛臺律師論法】

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

本案中，鐘某與柯某簽訂租賃合同，簽訂后鐘某對房屋進(jìn)行裝修用于經(jīng)營飯店，后因舊城改造，該房屋被列入征收范圍。征拆過程中，房屋租約提前解除，根據(jù)雙方協(xié)議約定，拆遷款已由柯某領(lǐng)取。對于飯店停產(chǎn)停業(yè)損失及綜合裝修等損失，并未給予鐘某。

【瀛臺律師提醒】

租約提前解除，涉及到拆遷利益的分配，應(yīng)遵循兩個原則：尊重當(dāng)事人的意思自治原則，對拆遷款項有約定的遵守合同約定；雙方未明確約定的，應(yīng)依據(jù)公平原則及保護(hù)無過錯當(dāng)事人的原則認(rèn)定。